En tant que professionnel de l’immobilier et bon connaisseur de l’ensemble des acteurs du marché, comment voyez-vous la situation du logement neuf en France ?

Malgré une baisse du volume des ventes dans le neuf au 1^er trimestre 2018 (-10 % par rapport au 1^er trimestre 2017), le marché du logement neuf reste dynamique et l’immobilier neuf reste attractif pour les acheteurs.
Le ralentissement constaté concerne tous les segments de marché, accession à la propriété et investissement locatif. Causes principales de l’infléchissement : une hausse des prix qui écarte du marché les acheteurs les plus modestes et la baisse de la demande des bailleurs sociaux (qui représentent 75 % des investisseurs en bloc). Deux facteurs supplémentaires ont pu jouer : d’une part un discours ambiant qui tend à stigmatiser injustement l’immobilier avec la création de l’impôt sur la fortune immobilière ; d’autre part l’attentisme qui a prévalu face aux intentions du Gouvernement en matière de logement avant l’adoption du projet de loi ELAN.
On observe aussi un ralentissement des mises en chantier, en particulier en Île-de-France, principalement à cause des problèmes de permis de construire, de normes et de recours. Cela est dû aussi à la frilosité des maires dans le lancement de nouveaux projets avant les prochaines élections municipales de mars 2020. Car ces derniers ont des inquiétudes fortes sur le financement des équipements qu’implique l’arrivée de nouveaux habitants sur un territoire, alors même que la taxe d’habitation doit baisser…
 
Vous avez déjà eu l’occasion, au sein de la FPI, de défendre l’idée d’un « choc de l’offre » pour relancer la construction de logements en France. À vos yeux, la loi ELAN va-t-elle dans ce sens ?
 
Le premier objectif affiché par le Gouvernement est de « construire plus, mieux et moins cher », l’idée étant notamment de simplifier le cadre d’urbanisme en zones tendues. Le deuxième objectif affiché est celui d’une « réforme structurelle du logement social ». Le troisième objectif affiché est de lutter contre un certain nombre d’abus.
Pour la Fédération des promoteurs immobiliers, tout cela va dans le bon sens et dénote un certain courage, même si dans le détail certaines dispositions laissent matière à discussion. Sujet récurrent pour la FPI, il serait bon aussi de clarifier le statut du logement intermédiaire.
Si la loi ELAN ne va pas assez loin pour impulser un vrai « choc de l’offre », elle permet d’avancer sur des points importants pour nous : la limitation des recours abusifs, la réduction des délais d’instruction des permis de construire, la dématérialisation des éléments de montage des programmes, l’allègement des règles d’accessibilité. Car, pour nous, l’essentiel réside dans l’allègement des contraintes, des normes et des risques de recours abusifs contre les permis de construire. Nous espérons que d’autres mesures de ce type pourront être introduites dans le projet de loi de finances 2019.
 
La loi veut aussi faciliter la transformation de bureaux vacants en logements : elle sera exonérée de l’obligation de prévoir des logements sociaux et bénéficiera d’un bonus de constructibilité qui passe de 10 à 30 %. Qu’en pensez-vous ?

Il est vrai que le stock de bureaux vacants est très important : près de 4 millions de mètres carrés en Île-de-France, dont 750 000 rien qu’à Paris.
Dans ce contexte, faciliter la transformation de bureaux en logements fait partie des mesures qui peuvent améliorer l’offre de logements. Ces surfaces de bureaux qui ne répondent plus aux standards actuels sont un gisement qui mérite d’être exploité.
Quant à l’augmentation du bonus de constructibilité à 30 % (c’est-à-dire le fait d’augmenter de 30 % la surface finale autorisée de logement par rapport à la surface initiale de bureaux), c’est une bonne chose pour compenser les coûts liés aux difficultés techniques que l’on rencontre dans la transformation d’immeubles de bureaux en logements. Nous pouvons cependant regretter que ce bonus reste soumis à la volonté expresse des édiles.
 
La loi ELAN se donne pour objectif de vendre 40 000 logements sociaux par an, en priorité aux occupants. Est-ce réaliste ?
 
Le monde HLM est en pleine réorganisation, ce qui augure d’une forte baisse de la production de logements sociaux. Il est souhaitable dans ce contexte de faciliter la vente de logements sociaux à leurs occupants afin de permettre aux bailleurs sociaux de dégager des ressources supplémentaires pour construire davantage. L’objectif de 40 000 ventes est très ambitieux — c’est cinq fois plus qu’aujourd’hui. Il est cependant à redouter un manque de solvabilité des ménages modestes.
 
Au-delà du projet de loi ELAN, vous êtes très sensible à la question des normes et vous appelez de vos vœux des « règlements prospectifs et pragmatiques » pour promouvoir un urbanisme responsable. Qu’attendez-vous de la puissance publique sur ce point ?
 
Certes, il existe encore beaucoup trop de rigidités dans bien des domaines qui relèvent de l’urbanisme : délais d’autorisations administratives, empilements de normes diverses et contraintes juridictionnelles qui freinent la construction de logements neufs.
Mais au-delà, il faut surtout se donner les moyens de mieux répondre aux nouveaux besoins et usages des utilisateurs de nos constructions. Et pas seulement dans l’habitat, mais aussi dans les nouveaux espaces de travail. Le premier sujet est celui de la mobilité et du travail à distance. Le deuxième, complémentaire, est la réversibilité de l’affectation des bâtiments en bureaux ou en logements : la souplesse du travail contemporain impose de passer facilement d’une utilisation à une autre.
Nous travaillons d’ailleurs beaucoup sur l’immobilier d’entreprise de demain au sein de la FPI. Il faudra par exemple dépoussiérer les règles touchant au contrat de bail commercial.
Et d’une manière générale, il faudra accorder plus de confiance aux acteurs de terrain que nous sommes pour réussir à promouvoir des immeubles de qualité et un urbanisme responsable.

Si la Belgique n’est pas encore un pays tropical, cela ne nous empêche pas de ressentir déjà les effets du réchauffement climatique. Selon l’Institut Royale de Météorologie, « Les 17 années les plus chaudes depuis 1833 ont toutes été observées au cours de la période 1989-2011. Dix d’entre elles concernent… les onze dernières années ! (de 2002 jusqu’à 2012 inclus) ! », pour des mesures prises en région bruxelloise, à Saint-Josse-ten-Noode et surtout à Uccle. Une telle série statistique ne doit pas grand-chose au hasard, d’autant que le phénomène est général. Le problème est que ce phénomène a des conséquences fâcheuses : « 25 à 75 % des espèces présentes dans notre pays courent le risque de voir leurs populations se réduire de manière plus ou moins importante », selon l’Institut flamand pour la recherche de la nature et de la forêt. Or cela a des impacts directs sur l’agriculture et donc sur les approvisionnements en denrées alimentaires et l’alimentation, besoins primaires des habitants. C’est l’une des raisons pour lesquelles la Belgique a lancé depuis 2010 un programme de Transition vers un système alimentaire durable (SAD) à Bruxelles, qui conjugue agriculture raisonnée, recyclage, lutte contre le gaspillage et commercialisation écologique de ces denrées.
 
Une vision systémique de l’écologie dont se félicite Patrick Couzinet, directeur commercial de Veolia Water Technologies : « en Belgique, c’est avec un pragmatisme débarrassé de toute considération idéologique que les autorités structurent leur politique de développement durable. Ainsi, poursuit Patrick Couzinet, l’écologie n’y est pas malmenée par l’alternance politique : elle fait l’objet d’un large consensus qui alimente une vision stratégique globale et de long terme, depuis la gestion des déchets jusqu’au traitement de l’eau, en passant par les sources d’approvisionnement en énergie. » Ces dernières constituent d’ailleurs un chantier majeur de l’écologie belge depuis quelques années. En témoigne l’exemple de cette entreprise bruxelloise installée sur le quai à la Chaux, au cœur de la capitale : spécialisée dans le conseil aux grands projets de parcs éolien ou solaires à l’international, la société 3E développe des projets de recherche dans lesquels la Région bruxelloise vient d’investir 2 M€.
 
Le Port de Bruxelles, lui-même, s’est récemment doté d’une surface de 13800 m² de panneaux photovoltaïques générant l’équivalent  de la consommation annuelle moyenne de 360 ménages. Son Président, Benoît Hellings, explique : « Le port est fier de jouer ce rôle de pionnier dans le secteur photovoltaïque. (…) Comme entreprise publique régionale, le Port donne aussi l’exemple : il démontre à tous les acteurs privés et publics régionaux possédant le même type de toiture que c’est possible et que c’est rentable ». Dont acte !

La plus grande installation photovoltaïque installée dans la région Bruxelloise compte 25 000 m² de panneaux solaires. Symbole d’une tendance forte, la région Bruxelloise ne fait pas pour autant figure d’exception en Belgique. « La production électrique annuelle estimée équivaut à 16% de la consommation des logements belges (3.500 kWh/an) ou 3,1% de la consommation électrique totale (82 TWh en 2013 selon Synergrid). La puissance installée par habitant de la Belgique (268 Wc/hab) se situe toujours au 3ème rang mondial, derrière l’Allemagne (442) et l’Italie (290) », annonce ainsi L’Association pour la Promotion des Energies Renouvelables (APERe) début 2014. Un logement belge sur treize est ainsi alimenté par de l’énergie photovoltaïque, ce qui en proportion classe la Belgique au premier rang mondial, en termes d’équipements des ménages.
 
L’habitat sera en effet le prochain grand chantier de la Belgique, pour raccorder les logements aux réseaux d’énergies renouvelables, mais aussi plus largement pour les intégrer dans une logique globale de développement durable, au-delà de la seule question de l’isolation ou des espaces verts.
 
Parmi les nombreux projets en cours, citons par exemple la construction passive, futur standard de tous les bâtiments bruxellois à compter du 1^er janvier. « Le secret de cette simplicité et de cette intelligence bruxelloise résulte de la confiance dans les talents et d'un usage pragmatique de l'économie de marché au service de l'intérêt général. Bruxelles-Métropole montre, s'il était nécessaire, que la résolution de la problématique environnementale est à la fois marrante et économiquement vertueuse », explique le magazine Développement Durable au sujet notamment des projets de Sébastian Moreno-Vacca, architecte, président de la Plate-forme Maison Passive belge, et enseignant à l'Université libre de Bruxelles. Reconstruction, recyclage, isolation, et recours aux énergies renouvelables, tout est bon à prendre pour obtenir des bâtiments auto-suffisants en énergie de chauffage et en électricité.
 
Benoit Derenne, président de la Fondation pour les Générations Futures, résume bien l’ambition : « faire de toute une région – la Région de Bruxelles-Capitale -, une région « en développement durable » », tout simplement. Sauf que cela n’a rien de simple et que de nombreux efforts devront encore être consentis pour parvenir à un résultat acceptable par les citoyens, mais aussi et surtout par l’environnement lui-même.